Immobilien als Kapitalanlage: Darauf sollten Sie achten – t-online.de

Wohnung vermieten  
Von Christine Holthoff
Ein Paar unterschreibt einen Kaufvertrag (Symbolbild): Eine vermietete Immobilie kann als Altersvorsorge dienen. (Quelle: Maskot/Getty Images)
Weil klassische Anlageformen kaum noch Erträge bringen, denken immer mehr Menschen über ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage nach. Damit sich das lohnt, gilt es aber einiges zu beachten.
Wenn die Zinsen niedrig sind, werden Sachwerte wie Immobilien als Geldanlage attraktiver. Kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, um die Immobilie zu vermieten, können Sie damit fürs Alter vorsorgen.

Doch wann lohnt sich die Investition und mit wie viel Rendite können Sie bei Immobilien als Kapitalanlage tatsächlich rechnen? Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten.
Immobilien gelten als wertbeständig und in Zeiten niedriger Zinsen als Anlageform mit vergleichsweise hoher Rendite. Außerdem scheint der Zeitpunkt günstig, weil Baudarlehen derzeit billig zu haben sind.

Doch in Immobilien zu investieren, ist nicht per se sinnvoll. Zum einen sollten Sie selbst gewisse Voraussetzungen mitbringen, um sich eine Immobilie leisten zu können, zum anderen sollte das Objekt bestimmten Anforderungen gerecht werden.
Voraussetzungen, die Sie selbst erfüllen sollten:

Voraussetzungen, die die Immobilie erfüllen sollte: 
Mietpreismultiplikator: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um die Immobilie inklusive Neben- und Modernisierungskosten zu finanzieren. Kaufen Sie beispielsweise ein Haus für 300.000 Euro, mit dem Sie pro Jahr 12.000 Euro Mieteinnahmen erzielen können, läge der Mietpreismultiplikator bei 25. Das heißt, Sie brauchen 25 Jahre, bis Sie den Kaufpreis durch die Mieten wieder drin haben. Das gilt in der Regel als angemessen, in beliebterer Lage kann aber auch ein Multiplikator von 30 akzeptabel sein.
Ob sich ein Investment in eine Immobilie auszahlt, hängt stark davon ab, wie sich die Lage entwickelt. Experten unterscheiden dabei zwischen Mikro- und Makrolage. 
Bei der Mikrolage geht es um die direkte Umgebung. Macht sie generell einen guten Eindruck? Spricht sie eine breite Zielgruppe an, damit Sie bei einem Mieterwechsel schnell wieder Einnahmen erzielen? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Restaurants, Kitas und Schulen in der Nähe? Ist die Gegend gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden?
Bei der Makrolage geht es um die Region als Ganzes. Wie sind die wirtschaftlichen Perspektiven? Wie entwickelt sich die Bevölkerung? Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen?

Es gilt: Je wachstumsstärker die Region, desto besser sind die Chancen auf einen Wertzuwachs Ihrer Immobilie. Allerdings führen gute Lagen auch zu höheren Kaufpreisen, was Ihre Rendite schmälert. Hier braucht es also nicht zuletzt ein glückliches Händchen, das Potenzial einer noch unterbewerteten Region zu erkennen.
Ähnlich entscheidend dafür, ob es sich lohnt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist der Zustand der Immobilie selbst. Damit Sie keine Bruchbude kaufen, deren Erhaltungsaufwand immens ist, empfiehlt es sich, die Immobilie mit einem Gutachter anzuschauen. So können Sie mögliche Sanierungskosten besser kalkulieren.
Beim Kaufpreis ist das Kauf-Mietpreis-Verhältnis (Mietpreismultiplikator) entscheidend. Sprich: Wie viele Jahreskaltmieten sind nötig, um den Kaufpreis wieder hereinzuholen? In den meisten Lagen ist ein Faktor von 25 angemessen, 20 ist in der Regel günstig, 30 teuer.
Weitere Faktoren, die Ihre Rendite beeinflussen:
Tipp: Ein Kredit kann die Rendite Ihrer Immobilie nach oben, aber auch nach unten treiben. Ist der Hypothekenzins nach Steuern niedriger als die Rendite, die Sie mit dem selbst eingesetzten Geld erzielen, erhöht der Baukredit Ihre Rendite. Denn dann zahlen Sie weniger für das geliehene Geld, als Sie insgesamt mit der Immobilie verdienen. Ist der Hypothekenzins höher, drückt die Finanzierung die Rendite hingegen nach unten – und es wäre günstiger gewesen, wenn Sie mehr Eigenkapital hätten einsetzen können.
Vermieten Sie eine Immobilie, profitieren Sie von einigen Steuervorteilen. Nutzen Sie das Haus oder die Wohnung selbst, ist das nicht so. Andererseits müssen Sie Einnahmen durch Vermietung natürlich auch versteuern.
Diese steuerlichen Vorteile gibt es:
Gut zu wissen: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder, müssen Sie den Gewinn mit Ihrem aktuellen Einkommensteuersatz versteuern und Abschreibungen, die Ihnen bis dahin gewährt wurden, ebenfalls als Gewinne hinzurechnen. Bei einem Verkauf nach dieser Zehn-Jahres-Frist fällt diese Steuer weg.
Zusätzlich zur Grunderwerbssteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie als Nebenkosten zahlen, müssen Sie auch Steuern auf die Einkünfte aus der Vermietung zahlen – und zwar mit Ihrem persönlichen Steuersatz, den Sie auch auf andere Einnahmen zahlen. 
Außerdem fällt für jeden Eigentümer einmal im Jahr die Grundsteuer an. Diese können Sie aber auf die Mieter umlegen und trotzdem noch von der Steuer absetzen.
Zu unterscheiden ist hier zwischen Brutto- und Nettorendite. Die Bruttorendite ist einfacher zu ermitteln. Sie setzt sich zusammen aus den Mieteinnahmen eines Jahres und dem Marktwert der Immobilie.
In der Bruttorendite sind aber noch gar keine Kosten berücksichtigt. Das geschieht bei der Berechnung der Nettorendite. Die berechnet sich so:
Nettorendite = Netto-Mieterlös / Investitionskosten x 100
Der Netto-Mieterlös ist die Jahreskaltmiete abzüglich der Betriebskosten, die Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen können, und der jährlichen Rücklagen, die Sie für eventuelle Reparaturen benötigen. Ein anderes Wort dafür ist Jahresreinertrag.
Dabei ist noch nicht einkalkuliert, dass Mieten auch einmal ausfallen können, weil Mieter nicht mehr zahlen können oder die Immobilie eine Zeit lang leer steht. Um ganz sicher zu gehen, sollten Sie also einen Puffer im Rahmen der ortsüblichen Ausfallquote einplanen.
Die Investitionskosten setzen sich zusammen aus dem sogenannten Erwerbsaufwand, bestehend aus Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühr, Grunderwerbssteuer und Maklerhonorar.
Allerdings ist auch diese Rechnung noch nicht vollständig. Es kommt auch darauf an, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können, wie lange Sie die Immobilie halten wollen und welche Finanzierungsbedingungen Sie dadurch bekommen.

Außerdem spielt Ihre Steuersituation eine Rolle und wie sich die Immobilie im Wert entwickelt – also ob Sie sie zum gleichen Kauf-Mietpreis-Verhältnis verkaufen können, wie Sie sie gekauft haben, oder nicht.
Tipp: Am besten spielen Sie mehrere Varianten durch: ein optimistisches Szenario, bei dem der Verkaufspreis dem Kaufpreis entspricht, ein pessimistisches Szenario, bei dem der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis liegt, und ein pessimistisches Szenario mit zusätzlichem Mietausfall. So können durchaus Renditeunterschiede von mehr als 2 Prozent entstehen.
Zum Glück gibt es im Internet Hilfen, mit denen Sie Ihre Rendite berechnen können. So bietet zum Beispiel Stiftung Warentest einen Rechner für Immobilien als Kapitalanlage mit allen wichtigen Faktoren.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, plant in der Regel das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Man kann eine Immobilie aber auch dann als Geldanlage betrachten, wenn man selbst darin wohnt. Schließlich fließt Ihr Geld so in den Vermögensaufbau statt in Mieten.
Welche Vorteile und Nachteile beide Varianten haben, zeigt die folgende Tabelle:
relativ sichere Geldanlage
mögliche Zusatzeinkünfte durch Mieteinnahmen nach der Finanzierungsphase
viele Steuervorteile wie Abschreibungen auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten, Erhaltungsaufwand und Zinsen geltend machen
steuerfreier Gewinn bei Verkauf nach zehn Jahren
sinnvolle Portfolioergänzung (ein Baustein eines breit gestreuten Portfolios)
Risiko durch Wertverlust 
lange Verschuldung möglich
mögliches Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
hoher Verwaltungsaufwand
Sie müssen Mieteinnahmen versteuern
Pflicht zu Renovierung und Instandhaltung
langfristig gebundenes Kapital auf ein einziges Objekt (Klumpenrisiko)
Mietausfälle möglich
Mietfreiheit nach Ende der Finanzierung
Wohnsicherheit
steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren möglich
staatlicher Zuschuss mit Wohn-Riester möglich
lange Verschuldung möglich
mögliches Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
Risiko durch Wertverlust
keine Flexibilität bei Wohnortwechsel
Sie brauchen sich weder für das eine noch für das andere zu entscheiden: Sie können beide Optionen auch einfach kombinieren und eine Immobilie vermieten, die Sie später selbst nutzen. Das hat den Vorteil, dass Sie das Finanzamt an einem Teil Ihrer Investition beteiligen können. Bei einer rein selbstbewohnten Immobilie wäre das nicht möglich.
Zwar müssen Sie alle Mieteinnahmen versteuern, im Gegenzug dürfen Sie aber alle Kosten der Immobilie von der Steuer absetzen. Dazu zählen:

All das können Sie in der Steuererklärung als Verlust mit ihren Einkünften verrechnen. Damit Sie später allerdings auch problemlos in die Immobilie einziehen können, sollten Sie den geplanten Eigenbedarf von Anfang an klarstellen und eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag schreiben.
Nicht jeder kann oder möchte sich eine Investition in Immobilien leisten. Viel weniger Stress und Sicherheit vor Verlusten haben Sie zum Beispiel mit gut verzinstem Festgeld. Hier sollten Sie unbedingt Angebote vergleichen, um die besten Zinsen herauszuholen.
Eine langfristig bessere Rendite ohne großen Aufwand erzielen Sie am Aktienmarkt. Bequem und einfach geht das zum Beispiel mit einem Sparplan auf einen börsennotierten Indexfonds, kurz ETF. 

Dabei bildet ein Computeralgorithmus einen Aktienindex wie zum Beispiel den internationalen MSCI World ab. Ein ETF entwickelt sich also immer genauso wie der Index, den er nachbildet.

Wichtig ist, dass Sie einen ETF wählen, der breit gestreut ist – also aus Aktien vieler verschiedener Unternehmen auf der ganzen Welt besteht. Der MSCI World ist so ein Index. Außerdem sollten Sie Ihr Geld mindestens 15 Jahre für sich arbeiten lassen, um Kursschwankungen aussitzen zu können.

Möchten Sie unbedingt auf Immobilien setzen, haben aber nicht das nötige Kapital, um sich Eigentum zu kaufen, können Sie auch den Umweg über Immobilienfonds gehen. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, wie Sie mit einer Geldanlage in Fonds ganz einfach in Immobilien investieren.

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