Immobilie kaufen: Profi-Investor gibt wichtige Tipps für Anfänger! – FOCUS Online

Eine Immobilie in der Woche kauft Markus Beforth durchschnittlich. Im Interview gibt er Tipps, auf was jeder beim Kauf achten sollte und was bei der Vorbereitung wichtig ist. Markus Beforth ist auch einer der Speaker beim Immo-Tag von FOCUS Online und immocation.
FOCUS Online: Herr Beforth, wie oft kaufen Sie neue Immobilien?
Markus Beforth: Ich kaufe im Schnitt jede Woche ein Objekt, manchmal auch mehr. Dabei habe ich mehrere Säulen: einmal den Bestand, der für Generationen vorgesehen ist, und einmal den Immobilienhandel. Da kaufe ich Wohnungen an Top-Standorten wie Düsseldorf, Hannover und Hamburg, saniere die sehr umfangreich und verkaufe sie wieder.
Wie hat es bei Ihnen angefangen?
Beforth: Ich habe meine erste Wohnung vor etwa 15 Jahren gekauft, aber nie mit der Absicht, Investor zu werden. Mein Plan waren eigentlich ein paar wenige Wohnungen als Altersvorsorge zu erwerben. Die erste habe ich sogar per Zufall gekauft.
Per Zufall?
Beforth: Ich war damals in Düsseldorf als Unternehmensberater tätig und habe die Woche über im Hotel gewohnt. Das gefiel mir mit der Zeit nicht mehr und daher habe ich mich nach einer möblierten Wohnung umgesehen. Da war nur Schrott auf dem Markt – im wahrsten Sinne des Wortes: ganz schlecht renoviert, Schimmel in den Ecken, uraltes Mobiliar und so weiter. Also habe ich mir damals im Düsseldorfer Medienhafen eine eigene Wohnung gekauft, diese mit wertigen Möbeln und einer Einbauküche eingerichtet und kaum war ich fertig, kam die Nachricht, dass mein vier Wochen später auslaufender Beratervertrag dieses Mal nicht verlängert würde.
Ich habe kurz überlegt, die Wohnung direkt wieder zu verkaufen. Wahrscheinlich hätte das auch gut funktioniert. Aber ich habe sie dann vermietet und festgestellt, dass die Nachfrage enorm war, weil mein Wohnraum viel besser eingerichtet war als das, was es sonst auf dem Markt war. Daher konnte ich auch viel mehr erlösen, als ich geplant hatte. Und kaum hatte ich einen Mieter gefunden, wurde mir mitgeteilt, dass mein Beratervertrag nun doch verlängert wird.
Klassisches Pech …
Beforth: Im Nachhinein mein Glück. Mein Mieter wollte seinen Mietvertrag natürlich nicht direkt wieder auflösen. Also habe ich eine zweite Wohnung für mich gekauft und in Excel alles einmal durchgerechnet – und das sah ziemlich gut aus, auch für die Bank. Ab da habe ich angefangen, kontinuierlich immer neue Wohnungen zu kaufen und mit meiner Bank eine Strategie zu erarbeiten, wie weit ich damit gehen kann.
Markus Beforth ist einer der Speaker beim Immo-Tag von FOCUS Online und immocation am 25.9. Beforth hält um 11 Uhr den Vortrag “So kaufst Du erfolgreich Deine erste Immobilie”. Hier können Sie sich für den Vortrag und alle anderen anmelden – kostenlos!
Sie waren damals 30 Jahre alt und hatten das Glück, schon weit überdurchschnittlich zu verdienen. Das hat den Einstieg sicher einfacher gemacht …
Beforth: Das macht es nicht leichter. Ich war ja selbstständig und damit hat man es generell bei Banken sogar schwerer, eine Immobilie zu finanzieren. Ich persönlich kann das nicht verstehen, da ich als Selbstständiger mein Schicksal selbst in der Hand habe, während ich als Angestellter – siehe jetzt zum Beispiel durch Corona – jederzeit in Kurzarbeit landen oder einer Restrukturierung zum Opfer fallen kann.
Welche Voraussetzungen sollte jeder mitbringen, um Immobilien kaufen zu können?
Beforth: Ein gewisses geregeltes Einkommen muss einfach da sein. Als Angestellter ist das einfach vorzuweisen, als Selbstständiger etwas schwieriger, vor allem für zukünftige Einkommen. Ich empfehle ausdrücklich keine Finanzierungen ohne Eigenkapital. 10 bis 20 Prozent sollte man am Anfang auf jeden Fall mitbringen – und wenn nur als Notgroschen für Mietausfälle oder Renovierungen.
Wie hoch ist denn ein „gewisses Einkommen“?
Beforth: Auf jeden Fall über der Pfändungsfreigrenze …
… die liegt bei ungefähr 1200 Euro netto im Monat …
Beforth: Sie sollten schon deutlich darüber liegen. Aber im Prinzip entscheidet das nur die individuelle Haushaltsrechnung. Jede Bank will von einem potenziellen Kreditnehmer für einen Immobilienkredit eine Vermögensbilanz mit allen Besitztümern und Schulden und eine Haushaltsrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben. Das bedeutet nicht, dass jemand mit wenig Einkommen keine Immobilie kaufen kann. Wenn bei jemandem am Ende die Haushaltsbilanz einen Überschuss von 200 bis 400 Euro aufweist, dann bekommt er eher einen Kredit als jemand, der 5000 Euro netto verdient, aber auch alles für seinen Lebensstil ausgibt.

Welchen Unterschied macht es, ob ich mir die erste Immobilie für mich selbst kaufe oder gleich als Investment?
Beforth: Das macht einen Riesen-Unterschied. Mit einem Eigenheim sind Sie meist für Jahrzehnte gebunden. Das kaufen nur wenige, um einige Jahre später ins Nächste umzuziehen. Ein Investitionsobjekt hingegen ist etwas, mit dem man Geld verdienen möchte. Da steckt eine Strategie dahinter. Vereinfacht gesagt: Ein Investitions-Objekt kaufen Sie mit dem Kopf, ein Eigenheim mit dem Herzen.
Wem würden Sie dann vom Immobilienkauf generell abraten?
Beforth: Abraten würde ich jedem, der sich vom Bauchgefühl her nicht mit einer Immobilie anfreunden kann. Wer beim Gedanken an Mieter selbst nach intensiver Vorbereitung ein komisches Gefühl im Magen hat, der sollte es lieber lassen. Dann gibt es andere, für die es eine enorme mentale Herausforderung ist, hohe Schulden zu haben. Denen schlägt es auf den Magen, wenn sie auf ihrem Kontoauszug ein Minus von 250.000 Euro sehen. Mit einem schlechten Gefühl zu investieren, ist der ungünstigste Start, den man als Investor haben kann.
Wie viel Zeit sollte man für sein erstes Investment denn einplanen?
Beforth: Ich würde ein Minimum von drei bis sechs Monaten einplanen, in denen Sie die Standortfrage klären und sich in diesen Standort einarbeiten. Das bedeutet: gucken, gucken, gucken. Auf Besichtigungen gehen, Online-Besichtigungen machen, ein Gefühl für Preise, Ausstattung und Mieten entwickeln. Wenn Sie das gemacht haben, sollten Sie mit einem Strategiepapier zur Bank gehen und dort besprechen, welchen Kreditrahmen Sie bekommen können – also bis zu welcher Summe Sie überhaupt investieren können, welche Tilgungsraten möglich sind, welcher Zinssatz und so weiter. Erst dann sollten Sie zu einer Besichtigung mit einer Kaufabsicht gehen. Wenn Sie ein Objekt besichtigen und nicht vor Ort die Entscheidung zum Kauf treffen könnten, dann wird das in der Regel nichts.
Drei bis sechs Monate? Und wenn ich schon am zweiten Tag die perfekte Wohnung finde …
Beforth: … dann wird das ein grandios schlechtes Geschäft. Das verspreche ich Ihnen. Da könnte ich jemandem so viele wichtige Detailfragen stellen: Was ist denn der Gebäude- und der Bodenwert? Gibt es eine Zentral- oder Etagenheizung? Von wann ist die? Ist die nach den aktuellen Gesetzen noch zulässig und wann muss die getauscht werden? Was sagen die Eigentümerversammlungsprotokolle? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Verstehen Sie mich nicht falsch, das müssen Sie für Ihre erste Wohnung nicht alles perfekt beantworten können, aber Sie sollten wissen, dass es diese Dinge gibt und was sie bedeuten. Wer nach zwei Tagen schon kauft, der geht da mit dem Herz ran, nicht mit dem Kopf – und das ist für ein Investment falsch.
Für wen sollte es bei einer Wohnung bleiben und wer braucht mehr?
Beforth: Es gibt immer den Typ „Altersvorsorge“, der weiß, wie hoch seine Rentenlücke im Alter ist. Wenn die beispielsweise bei 300 Euro liegt und er ein Investment findet, mit dem er in der Zukunft so viel Geld durch Miete verdienen kann, dann reicht das. Der ist dann auch ein Investor. Ich würde so jemandem nie dazu raten, doch mehr Immobilien zu kaufen, wenn er ein klares Ziel hat und das seiner verifizierten Meinung nach so erreichen kann.
Typ 2 sind die Leute, die einen weiteren Einkommensstrom aufbauen wollen. Die wollen dann vielleicht 10 oder 20 Wohnungen, um unabhängiger von ihrem Gehalt zu sein und vielleicht eher in Rente gehen zu können. Und dann gibt es natürlich den Hardcore-Investor, der Immobilien als seine Hauptbeschäftigung sieht. Der kauft alles, was sich rechnet und was die Bank ihm finanziert und ist bereit, jede Minute seiner freien Zeit einzubringen. Für diese Art von Investitionstyp ist das aber keine Arbeit im eigentlichen Sinne. Er erkennt die Chancen und „liebt“ Immobilien und das „warum“, welches ihn antreibt.
Was unterscheidet den ersten Immobilienkauf von allen weiteren?
Beforth: Sie werden mit jeder Immobilie besser. Sie können vorher alles in Excel durchrechnen, aber Excel kauft keine Immobilien und verwaltet auch keine Immobilien. Mit jedem Kauf sammeln Sie mehr Erfahrungen und steigen tiefer in das Thema ein. Sie werden sich auch zwangsläufig ein Netzwerk aufbauen. Vielleicht besuchen Sie mal einen Stammtisch. Sie werden auch erst später auf die Idee von Sondervermietungen wie einer WG oder seniorengerechtem Wohnen kommen. Und irgendwann kaufen Sie keine einzelne Wohnung mehr, sondern ein erstes kleines Mehrfamilienhaus. Das ist der erste extreme Lernschritt, weil Sie sich dann auch um das Gebäude kümmern müssen.
Wenn Sie dann jetzt auf Ihren ersten Immobilienkauf von vor 15 Jahren blicken, würden Sie den wieder genauso machen?
Beforth: Ich bin mit dem Kauf bis heute mega zufrieden und ärgere mich eher, dass ich da nicht noch weitere Objekte schneller gekauft habe. Die war zwar für damalige Verhältnisse extrem teuer – ich habe damals noch mehr als vier Prozent Zinsen zahlen müssen – aber das galt seitdem auch für alle anderen Wohnungen, die ich gekauft habe. Deswegen würde ich die Kaufentscheidung immer wieder genauso treffen. Letztendlich war das auch der Grundstein für meine „Immobilien-Karriere“, daher bin ich mit diesem Kauf besonders zufrieden und habe ein Bild von dem Stadtteil „Medienhafen“ bis heute in meinem Büro hängen.
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